Le Cabinet LVI Avocats associés et maître Bernard Lamorlette, avocat associé fondateur en charge du département urbanisme et aménagement, accompagnent depuis plus de trente ans les professionnels de l’immobilier avec le souci d’un cadre toujours plus sécurisé.

Article du magazine Le Point à retrouver ici.

Pouvez-vous préciser pourquoi, après tant de textes législatifs et réglementaires, le droit de l’urbanisme demeure toujours insécurisé ?

Bernard Lamorlette : La sécurité juridique de cette matière se décline à trois niveaux différents. Le premier est dû aux nombreuses lois depuis la loi Urbanisme et Habitat de 2003, dans lesquelles se sont inscrits des principes de nature politique, concurremment avec une intercommunalité renforcée et une pyramide des normes toujours plus importante. La seconde instabilité provient des documents locaux d’urbanisme eux-mêmes, lesquels sont très rarement stables sur plusieurs années. En effet, les élus les modifient très fréquemment, créant ainsi les conditions d’incertitude pour les investisseurs et les professionnels immobiliers. La troisième cause d’instabilité provient du juge lui-même, dans la mesure où ce contentieux long et complexe ne remonte pas systématiquement au Conseil d’État, laissant ainsi les juridictions du fond rendre des décisions fréquemment contradictoires.

Pourtant, des réformes récentes ont assaini le droit de l’urbanisme.

B.L. : En effet, les lois les plus récentes ont porté sur deux points essentiels : le premier, en resserrant l’intérêt à agir des requérants dans le cadre des contentieux liés aux autorisations d’urbanisme ; le deuxième, en permettant au juge administratif d’autoriser la régularisation des permis de construire ou d’aménager lorsque ceux-ci sont entachés de certaines irrégularités. Le paradoxe est donc de voir moins d’annulations de permis qu’auparavant, mais avec toujours un nombre très important de contentieux qui paralysent les lancements de chantier.

Quelles ont été les réformes en matière de permis de construire ?

B.L. : Pour ce qui concerne par exemple les permis modificatifs, le Conseil d’État puis la loi du 26 novembre 2025 ont tour à tour amplement élargi leur champ d’application, permettant une augmentation substantielle des surfaces de plancher prévue par le permis initial. Quant à la loi récente, elle permet désormais de faire instruire sur le même PLU ayant acté la délivrance du permis d’origine, tout permis modificatif ultérieur.

Et s’agissant de la planification ?

B.L. : En matière de PLU, on constate un effet de mode s’agissant des moyens d’annulation qui touchent les études d’impact ou les évaluations environnementales, pour lesquelles certains juges annulent intégralement le document d’urbanisme, alors que d’autres autorisent la régularisation dans le cadre d’une période ouverte de cinq à huit mois. Un élément positif cependant : l’exception d’illégalité qui frappait les PLU à la faveur de contentieux introduits contre les permis se trouve désormais quasiment impossible depuis la loi précitée de novembre 2025.

En résumé, cette loi introduit quelques progrès au profit des professionnels de l’immobilier. Mais le nombre de permis de construire reste en France notoirement insuffisant, du fait que ce droit demeure relativement complexe pour l’ensemble de ceux qui le pratiquent.